Simulador de IMT e Imposto do Selo 2026

Dados da aquisição

Estimativa informativa, calculada com as tabelas de IMT em vigor em 2026 e com as taxas da Tabela Geral do Imposto do Selo. Não dispensa a simulação oficial no Portal das Finanças nem a confirmação dos emolumentos junto do notário, conservatória ou balcão Casa Pronta. Não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico.

Como se calcula o IMT

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é liquidado antes da escritura e incide sobre o valor constante do ato ou do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, consoante o que for maior.artigo 12.º CIMT

A fórmula

O IMT não é uma percentagem simples: é um imposto por escalões, com uma parcela a abater que garante a continuidade entre escalões.

• IMT = base tributável × taxa marginal − parcela a abater
• Nos dois escalões superiores aplica-se uma taxa única à totalidade do valor, sem parcela a abater.

Tabela 2026 — habitação própria e permanente (Continente)

Tabela 2026 — habitação secundária ou para arrendamento (Continente)

Escalões atualizados em 2% pelo Orçamento do Estado para 2026, aplicáveis às transmissões ocorridas a partir de 1 de janeiro de 2026.

Taxas fixas

• Outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas (comércio, serviços, terreno para construção): 6,5%artigo 17.º n.º 1 CIMT
• Prédios rústicos: 5%artigo 17.º n.º 1 CIMT
• Adquirente com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a regime fiscal claramente mais favorável (lista aprovada por portaria): 10%, sem isenções nem reduções. Esta agravação não se aplica quando o adquirente é pessoa singular.artigo 17.º n.º 4 CIMT

Açores e Madeira

Nas Regiões Autónomas as taxas são as mesmas, mas os limites dos escalões são 25% superiores aos do Continente, ao abrigo do artigo único da Lei n.º 21/90, de 4 de agosto. O primeiro escalão de habitação própria e permanente passa assim de 106 346 € no Continente para 132 933 € nos Açores e na Madeira. As taxas fixas (6,5%, 5% e 10%) não variam por região.

Isenção de IMT para jovens (IMT Jovem)

Na primeira aquisição de habitação própria e permanente por jovens com idade igual ou inferior a 35 anos, o IMT só é devido na parte que exceda 330 539 € em 2026 (eram 324 058 € em 2025). O benefício foi criado pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024.DL n.º 48-A/2024

• Até 330 539 €: isenção total de IMT.
• Entre 330 539 € e 660 982 €: taxa marginal de 8%, com parcela a abater de 26 443,12 € — ou seja, tributa-se apenas o excedente.
• Acima de 660 982 €: o benefício cessa e aplica-se a tabela geral.

O benefício abrange também a isenção de Imposto do Selo da verba 1.1sobre a aquisição, dentro do mesmo limite. Nas Regiões Autónomas os limites seguem a mesma regra dos +25%.

Condições cumulativas: não ser proprietário nem comproprietário de outro prédio urbano habitacional à data da aquisição, nem o ter sido nos três anos anteriores; não ser dependente para efeitos de IRS no ano da aquisição; e destinar o imóvel a habitação própria e permanente. Na faixa de isenção parcial (entre 330 539 € e 660 982 €) existe também uma redução do Imposto do Selo, por dedução à coleta da verba 1.1, que o simulador não modela — nessa faixa o custo real poderá ser inferior ao apresentado. Confirme o enquadramento junto da Autoridade Tributária antes da escritura.

Imposto do Selo: a compra e o crédito são dois impostos distintos

Muitos compradores contam apenas com o IMT e esquecem o Imposto do Selo, que se paga sempre — mesmo quando o IMT é zero por isenção.

• Sobre a aquisição (verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo): 0,8%, aplicado à mesma base do IMT (o maior de escritura e VPT).
• Sobre o crédito habitação (verba 17.1), calculado sobre o capital financiado: 0,6% em créditos de prazo igual ou superior a 5 anos — o caso da generalidade do crédito habitação; 0,5% entre 1 e 5 anos; 0,04% por mês em créditos de prazo inferior a 1 ano.

O simulador acima assume um crédito de prazo igual ou superior a 5 anos (0,6%).

Escritura e registo predial

No balcão único Casa Pronta a escritura e o registo são tratados no mesmo ato. O valor de referência usado no simulador é de 375 € numa compra com capitais próprios e 750 € numa compra com crédito (compra e venda mais mútuo com hipoteca, com os respetivos registos). O Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado fixa em 500 € o emolumento do registo de aquisição e de uma ou mais hipotecas pedidos no mesmo momento.DL n.º 322-A/2001, artigo 21.º

Estes montantes não incluem eventuais certidões, distrate de hipoteca anterior, comissões bancárias de dossiê ou avaliação do imóvel. Confirme o valor exato junto do balcão Casa Pronta, do notário ou da conservatória.

Comissão de mediação imobiliária

A comissão das agências situa-se habitualmente entre 3% e 6% do valor da venda, acrescida de IVA à taxa normal de 23% no Continente, e é por regra suportada pelo vendedor, nos termos do contrato de mediação. Por isso o campo está a 0 por omissão no simulador: preencha-o apenas se, no seu caso concreto, a comissão lhe for imputada. As Regiões Autónomas praticam taxas de IVA diferentes das do Continente.

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Fontes

Autoridade Tributária — Tabela das taxas do IMT (artigo 17.º CIMT)
Autoridade Tributária — Determinação do valor tributável (artigo 12.º CIMT)
Autoridade Tributária — Tabela Geral do Imposto do Selo (verbas 1.1 e 17.1)
Autoridade Tributária — IMT Jovem
IRN / Justiça.gov.pt — Custos dos serviços e Regulamento Emolumentar (DL n.º 322-A/2001)
Justiça.gov.pt — Balcão Casa Pronta

Tabelas de IMT em vigor em 2026, com os escalões atualizados em 2% pelo Orçamento do Estado para 2026. Página revista em setembro de 2026.