Illetékkalkulátor 2026: a lakásvásárlás teljes költsége

Adja meg a vásárlás adatait

⚠ Tájékoztató becslés, nem adó- vagy jogi tanácsadás. Az illeték alapja a NAV által megállapított forgalmi érték, amely eltérhet a szerződéses vételártól. A kalkulátor nem kezeli a CSOK / CSOK Plusz, az egyenes ági rokonok közötti, a vállalkozótól vett új lakásra vonatkozó és a további mentességeket — ezekről lentebb olvashat. Az illetéket a NAV fizetési meghagyással szabja ki.

Mennyi a visszterhes vagyonátruházási illeték 2026-ban?

Ingatlan visszterhes megszerzésekor az illeték alapja a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke. Az illeték mértéke ingatlanonként (lakás esetén lakásonként) 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Itv. 19. § (1), 21. §

Tulajdoni hányad szerzésekor az 1 milliárd forintos és a 200 millió forintos összeghatárt a szerzett tulajdoni hányad arányában kell figyelembe venni. A nem lakásnak minősülő ingatlanokra (garázs, tároló, üdülő) az általános szabály vonatkozik. A gyakorlatban tehát egy átlagos magyar lakásvásárlásnál az illeték a vételár 4%-a.

Illetékmentességek és kedvezmények, amelyek tényleg számítanak

Fiatal első lakásszerző kedvezménye — 50%

Aki az illetékkötelezettség keletkezésekor még nem töltötte be a 35. életévét és az első lakástulajdonát (tulajdoni hányadát) szerzi meg, az egyébként fizetendő illeték 50 százalékáig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg. Tulajdoni hányad szerzésekor a kedvezmény arányos.Itv. 26. § (6)

Első lakástulajdont szerző az, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50 százalékot elérő tulajdoni hányada, illetve az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, lakáshoz kapcsolódó vagyoni értékű joga. A 15 millió forintos értékhatár miatt ez a kedvezmény ma már csak a piac szűk szegmensében alkalmazható.

Kamatmentes részletfizetés első lakásra

Első lakástulajdon szerzésekor a vagyonszerző kérelmére a NAV — legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónapra — havonta egyenlő részletekben teljesítendő, pótlékmentes részletfizetést engedélyez. Ez életkortól és vételártól függetlenül jár. Itv. 26. § (15)

Cserepótló vétel — 2026-tól 5 éves visszatekintés

Ha magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlását megelőző öt éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete. A megelőző időszak 2026. január 1-jétől három évről öt évre nőtt.Itv. 21. § (2)

Ha pedig a megszerzett lakás forgalmi értéke kisebb, mint az eladotté, az ügylet teljesen mentes az illeték alól.Itv. 26. § (1) y) Figyelem: a NAV információs füzete ennél a mentességnél a vásárlást megelőző három évről ír, míg az illetékalap-szabálynál öt évről — a két időablak nem azonos, ezért a 3 és 5 év közötti eladásoknál kérje az eljáró ügyvéd vagy a NAV állásfoglalását.

Ha a vásárláskor még nem adta el a másik lakását, az illetékkiszabásra történő bejelentésig nyilatkozhat arról, hogy egy éven belül értékesíti — ekkor a NAV felfüggeszti az illetékkiszabási eljárást, és az eladás igazolása után a különbözet (vagy a mentesség) alapján állapítja meg a fizetendő illetéket.

CSOK és CSOK Plusz — teljes mentesség

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakás tulajdonjogának, tulajdoni hányadának megszerzése családi otthonteremtési kedvezmény felhasználásával (és a CSOK Plusz kedvezményes kölcsönnel).Itv. 26. § (1a) f) A mentességet a 2020. december 31. után kötött adásvételi szerződésekre kell alkalmazni. Ha a támogatást utóbb bármely okból visszafizetik, vagy a hatóság a visszafizetését rendeli el, a NAV utólag kiszabja az illetéket — kivéve, ha a gyermekvállalás egészségi ok miatt hiúsult meg.

Vállalkozótól vásárolt új lakás

Mentes az illeték alól a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás megvásárlása. Ha az új lakás értéke a 30 millió forintot nem haladja meg és a vevő másik lakás eladását nem igazolja, a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely 15 millió forintos forgalmi érték esetén járna.Itv. 26. § (1) f), (13)

Egyenes ági rokonok és házastársak között

Az egyenes ági rokonok (szülő–gyermek, nagyszülő–unoka) közötti, valamint a házastársak egymás közötti visszterhes vagyonátruházás mentes az illeték alól, és mentes a házastársi vagyonközösség megszüntetése is.Itv. 26. §

Ügyvédi munkadíj: Magyarországon ügyvéd készíti a szerződést

Sok európai országtól eltérően nálunk az adásvételi szerződést nem közjegyző, hanem ügyvéd szerkeszti és ellenjegyzi, ő adja be a földhivatalhoz a bejegyzési kérelmet, és ő ellenőrzi a felek személyazonosságát, valamint a tulajdoni lap tartalmát.

Az ügyvédi munkadíjnak nincs jogszabályi tarifája: az ügyvédi tevékenységről szóló törvény szerint a megbízási díj szabad megállapodás tárgya.Üttv. 28. § Emiatt a kalkulátorban ez a mező szabadon átírható — a beállított 0,5% csak kiindulási érték, nem piaci átlag. Kérjen írásos ajánlatot, és tisztázza, hogy a díj tartalmazza-e az ÁFA-t, a tulajdoni lap lekérését, a földhivatali beadványt és az esetleges hitelhez kapcsolódó plusz okiratokat.

Földhivatali eljárási díj: a tulajdonjog bejegyzése

Az ingatlan-nyilvántartási változás bejegyzésére irányuló eljárás igazgatási szolgáltatási díja — ide tartozik a tulajdonjog bejegyzése — a változással érintett ingatlanonként 10 600 forint.1/2024. (I. 30.) KTM r. 7. § (1)

Ha hitelből vásárol, a jelzálogjog bejegyzése külön díjköteles: a változással érintett ingatlanonként 20 000 forint.1/2024. (I. 30.) KTM r. 7. § (2) Az elektronikus dokumentumként szolgáltatott hiteles tulajdoni lap másolat díja 4 800 forint. 1/2024. (I. 30.) KTM r. 20. § (2)

A bank saját költségei (értékbecslés, folyósítási jutalék, közjegyzői okirat) ezen felül merülnek fel, bankonként eltérnek, és a kalkulátor nem tartalmazza őket — ezeket a hitelajánlat teljes hiteldíj-mutatója mellett külön kérje ki.

Ingatlanközvetítői jutalék és az ÁFA

A jutaléknak nincs törvényi felső határa — a felek szabadon állapodnak meg, a korlátot csak az általános polgári jogi szabályok jelentik (tisztességtelen általános szerződési feltétel, feltűnő értékaránytalanság).Ptk. 6:102–6:103 Ugyanígy fontos: nem létezik hivatalos statisztika a szokásos jutalékmértékről. A közbeszédben emlegetett 1,5–5%-os sáv kizárólag piaci szereplők saját árlistáiból származik, nem hatósági adat — ezért a kalkulátorban ezt a mezőt Önnek kell kitöltenie a saját megbízási szerződése alapján.

A jutalékot az irodák jellemzően „+ ÁFA” formában adják meg, és az általános ÁFA-kulcs 27% Áfa tv. 82. § (1) — vagyis egy „3% + ÁFA” ajánlat valójában a vételár 3,81%-a. Nem minden hirdetés így közli: egyes portálok partnerlistái bruttó árat mutatnak, ezért az egyetlen megbízható forrás a konkrét szerződés szövege.

Jogi szempontból az ingatlanközvetítés elsősorban közvetítői szerződés Ptk. 6:288–6:292, nem egyszerű megbízás: a díj főszabály szerint akkor jár, ha a közvetített szerződés létrejön (eredménykötelem)Ptk. 6:291. Ez az a különbség, amelyen a jutalékperek rendre eldőlnek.

Az üzletszerű ingatlanközvetítés Magyarországon ma is bejelentésköteles tevékenység 1993. évi LXXVIII. tv. 64/A. §, a nyilvántartást a vármegyeszékhely szerinti jegyző vezeti (Budapesten a Fővárosi Főjegyző), és a nyilvántartás nyilvánosan, ingyenesen kereshető az OKNYIR felületén. Megbízás előtt érdemes ellenőrizni, hogy a közvetítő szerepel-e benne.

• Nyilvános közvetítői névjegyzék: oknyir.kh.gov.hu/Kereses/IngatlanKozvetito

Hogyan segít ebben a 4property.net

A 4property.net ingatlanirodáknak készült szoftver — nem hatósági kalkulátor és nem helyettesíti az ügyvédet. Abban segít, hogy az iroda ugyanazt a számot mondja a vevőnek az első megtekintéskor, mint a szerződéskötéskor:

• Ingatlanportfólió — minden hirdetés egy helyen, a vételárral, a tulajdoni viszonyokkal és a dokumentumokkal, így a költségbecslés mindig az aktuális árból indul.
• CRM igényprofilokkal — az érdeklődők keresési feltételei (ár, terület, első lakás, hitel) alapján az iroda pontosan azokat az ingatlanokat ajánlja, amelyeknél a vevő kedvezménye vagy mentessége is életben marad.
• Megtekintések — időpontok, visszajelzések és utánkövetés naplózva, hogy a közvetítői tevékenység és az ügylet közötti összefüggés dokumentálható legyen.
• Megbízási szerződések — a megbízások, a kikötött jutalékszázalék és a lejáratok egy nyilvántartásban, ÁFA-val és ÁFA nélkül is látható díjjal.

Források

• NAV — A visszterhes vagyonátruházási illeték (19. információs füzet, közzétéve: 2026. 01. 30.): nav.gov.hu — Információs füzetek
• 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről (Itv.) — 19. §, 21. §, 26. §
• 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet — 7. § (1)–(2), 20. § (2): net.jogtar.hu
• 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról — 82. § (1)
• 2017. évi LXXVIII. törvény az ügyvédi tevékenységről (Üttv.) — 28. §
• 2013. évi V. törvény (Ptk.) — 6:102–6:103. §, 6:288–6:292. §
• 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletéről — 64/A. §

Az oldal a 2026-ban hatályos szabályokat mutatja be, tájékoztató jelleggel. A konkrét ügylet illetékét a NAV állapítja meg; szerződéskötés előtt kérje ügyvéd vagy adótanácsadó véleményét.