Kalkulator kosztów zakupu mieszkania w Polsce
Policz PCC, taksę notarialną, wypisy aktu i opłaty sądowe dla konkretnej ceny mieszkania. Każda pozycja ma podaną podstawę prawną, a taksa liczona jest w połowie stawki, którą przewiduje § 6 pkt 19 — dokładnie tam większość kalkulatorów zawyża wynik dwukrotnie.
Dane transakcji
Pozycje przyjęte jako założenie — możesz je zmienić
Rozporządzenie ustala tylko cenę strony wypisu: 6 zł za każdą rozpoczętą stronę § 12 ust. 1, a strona to co najmniej 25 wierszy § 12 ust. 2. Liczba wypisów i liczba stron nie wynikają z żadnego przepisu — poniższe wartości to nasze założenie robocze, nie stan prawny. Notariusz poda dokładną liczbę przy konkretnym akcie.
Prowizja pośrednika nie ma w Polsce stawki ustawowej — jest w całości przedmiotem umowy pośrednictwa. Domyślnie 0 zł: wpisz kwotę ze swojej umowy, a nie „rynkową” liczbę z internetu.
Koszty transakcji
| Podatek PCCart. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a — 2% wartości rynkowej | 12 000,00 zł |
| Taksa notarialna + VAT 23%§ 3 w zw. z § 6 pkt 19 — połowa stawki maksymalnej | 1949,55 zł |
| Wypisy aktu + VAT 23%§ 12 ust. 1 — 6 zł za rozpoczętą stronę; 6 × 8 stron to założenie | 354,24 zł |
| Opłaty sądowe (księga wieczysta)art. 42 ust. 1 — wpis własności 200 zł | 200,00 zł |
| Prowizja biura nieruchomościBez stawki ustawowej — z umowy pośrednictwa | 0,00 zł |
Kalkulator ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną ani podatkową. Stawki taksy z § 3 to maksima (§ 1) — są negocjowalne, więc realny rachunek u notariusza może być niższy. Podstawą PCC jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 6 ust. 1 pkt 1), która nie zawsze równa się cenie z umowy. Nie doliczamy PCC od ewentualnego aktu ustanowienia hipoteki (art. 7 ust. 1 pkt 7) — zależy on od treści aktu i nie ma tu jednej reguły; jeśli powstaje odrębny akt zabezpieczający kredyt mieszkaniowy, § 7 przewiduje ¼ stawki § 3.
Skąd te liczby — podstawa prawna każdej pozycji
Wszystkie stawki pochodzą z trzech aktów: ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191), rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2024 poz. 1566, niezmienione od 1 lipca 2021 r.) oraz ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228). Przy akcie notarialnym podatek pobiera i odprowadza notariusz jako płatnik (art. 10 ust. 2–3), więc kupujący nie składa deklaracji PCC-3.
| Pozycja | Stawka / kwota | Podstawa |
|---|---|---|
| PCC — rynek wtórny | 2% | art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a |
| Podstawa opodatkowania | wartość rynkowa | art. 6 ust. 1 pkt 1 |
| Kto płaci PCC | kupujący | art. 4 pkt 1 |
| Kto odprowadza podatek | notariusz jako płatnik | art. 10 ust. 2–3 |
| Rynek pierwotny | wyłączenie z PCC | art. 2 pkt 4 lit. a |
| Zwolnienie na pierwsze mieszkanie | 0% | art. 9 pkt 17 |
| 6. i kolejny lokal (ponad VAT) | 6% | art. 7a |
| Taksa: 60 000 – 1 000 000 zł | 1010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł | § 3 (maksimum, § 1) |
| Umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego | połowa stawki | § 6 pkt 19 |
| Akt ustanowienia hipoteki na kredyt mieszkaniowy | ćwierć stawki | § 7 |
| Maksimum taksy powyżej 2 000 000 zł | 10 000 zł; 7500 zł tylko w I grupie podatkowej | § 3 |
| Wypisy aktu | 6 zł za rozpoczętą stronę (strona ≥ 25 wierszy) | § 12 ust. 1 i 2 |
| Wpis własności w księdze wieczystej | 200 zł | art. 42 ust. 1 |
| Wpis hipoteki | 200 zł (ta sama podstawa — ograniczone prawo rzeczowe) | art. 42 ust. 1 |
| Założenie księgi wieczystej | 100 zł, niezależnie od wpisu | art. 44 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 45 ust. 1 |
| Wykreślenie hipoteki | 100 zł (połowa opłaty od wpisu) | art. 46 |
Trzy miejsca, w których kalkulatory kosztów najczęściej się mylą
Rynek pierwotny: brak PCC to wyłączenie, nie zwolnienie
Przy zakupie od dewelopera czynność jest wyłączona z PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a — ustawa mówi „nie podlegają”, a nie „zwalnia się”. Pułapka: lit. b tego samego przepisu przywraca PCC, gdy jedna ze stron jest zwolniona z VAT, a przedmiotem jest nieruchomość. Obecność VAT-u w transakcji sama w sobie nie oznacza więc, że PCC nie będzie.
Zwolnienie na pierwsze mieszkanie (art. 9 pkt 17)
Zwolnienie obowiązuje od 31 sierpnia 2023 r. i przysługuje osobie fizycznej, której ani w dniu sprzedaży, ani przed tym dniem nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego. Jedyny wyjątek jest łączny: udział nie większy niż 50% i nabyty w drodze dziedziczenia. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku III FSK 281/25 z 7 kwietnia 2026 r. dopuścił proporcjonalne zwolnienie dla współkupującego, który sam spełnia warunki.
Kiedy 6% zamiast 2% (art. 7a)
Stawka 6% dotyczy nabycia szóstego i kolejnego lokalu mieszkalnego w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. Ta stawka nakłada się na VAT i nigdy nie łączy się ze stawką 2%. Warunek „objętych jedną wspólnotą mieszkaniową”, powtarzany w wielu omówieniach, w ustawie nie występuje.
Jak 4property pomaga biuru nieruchomości przy takiej transakcji
Kalkulator odpowiada na jedno pytanie klienta. Praca biura zaczyna się wcześniej i trwa dłużej: trzeba mieć aktualny portfel ofert, zapamiętane kryteria kupującego, umówione prezentacje i podpisaną umowę pośrednictwa, zanim ktokolwiek pojedzie do notariusza. Tym zajmuje się 4property:
- Portfel i oferty — jedna karta nieruchomości, z której publikujesz na stronę biura i do portali, bez przepisywania danych.
- CRM — każde zapytanie ma źródło, opiekuna i historię kontaktu, a kryteria kupującego (budżet, dzielnica, metraż) automatycznie dopasowują się do ofert w portfelu.
- Umowy pośrednictwa i dokumenty — generowane z szablonów, z zapisaną wersją i datą, zamiast pliku krążącego mailem.
- Prezentacje — terminarz oglądań na pośrednika i na nieruchomość, z przypomnieniami ograniczającymi nieobecności.
Zobacz 4property w działaniu
Oprogramowanie dla biur nieruchomości: portfel ofert, CRM, terminarz prezentacji i umowy pośrednictwa w jednej platformie.
Sprawdź cennik →