Come funziona la visura catastale e perché è indispensabile per la compravendita immobiliare?
La visura catastale identifica un immobile presso l'Agenzia delle Entrate: intestatario, categoria catastale, rendita e planimetria. Qualsiasi difformità con lo stato di fatto deve essere sanata prima del rogito.
Risposta breve
- La visura catastale è un documento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate-Territorio che riporta i dati identificativi di un immobile: categoria catastale, rendita, intestatari e superficie.
- È indispensabile in ogni compravendita per verificare che il venditore sia effettivamente proprietario e che non vi siano difformità tra planimetria catastale e stato di fatto.
- Può essere richiesta da chiunque abbia interesse legittimo tramite i servizi online dell'Agenzia delle Entrate o tramite un agente immobiliare abilitato.
Cosa contiene una visura catastale e come si legge
La visura catastale contiene: identificativo catastale (foglio, particella, subalterno), categoria catastale (A/2 per appartamento civile, A/1 per abitazione signorile, ecc.), classe, consistenza (vani o m²), rendita catastale (base per il calcolo delle imposte), dati degli intestatari con quota di proprietà e titolo.
Perché la visura catastale è critica nella due diligence immobiliare
Prima di formulare una proposta d'acquisto, l'agente deve verificare: l'intestazione corretta (il venditore è effettivamente proprietario?), la rendita catastale, la presenza di eventuali diritti di terzi. Un caso tipico: immobile intestato ancora al de cuius per mancata successione catastale. Un altro caso frequente: ampliamenti non dichiarati al catasto, che costituiscono abuso edilizio e rendono l'atto nullo.
Errori degli agenti nella verifica catastale
Tre errori che espongono l'agenzia a responsabilità: 1) Non verificare la corrispondenza planimetria-stato di fatto prima della proposta d'acquisto. 2) Affidarsi alla visura fornita dal venditore senza data certa — deve essere recente (non oltre 90 giorni) e richiesta autonomamente dall'agente. 3) Non verificare la regolarità urbanistica contestualmente alla verifica catastale.
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