Υπολογιστής φόρου μεταβίβασης ακινήτου 2026

Πώς υπολογίζεται ο φόρος μεταβίβασης το 2026

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας. Ο συντελεστής μειώθηκε από 8%/10% στο ενιαίο 3% με το άρθρο 11 ν. 4223/2013, που τροποποίησε το άρθρο 4 του α.ν. 1587/1950, και ισχύει για μεταβιβάσεις από 1.1.2014.

Πάνω στο ποσό του φόρου επιβάλλεται επιπλέον φόρος 3% υπέρ ΟΤΑ. Έτσι η πραγματική επιβάρυνση είναι 3,09% της αξίας — για ακίνητο 200.000 € ο ΦΜΑ είναι 6.000 € και ο φόρος υπέρ ΟΤΑ 180 €, σύνολο 6.180 €.

Βάση υπολογισμού είναι η μεγαλύτερη αξία μεταξύ του τιμήματος που αναγράφεται στο συμβόλαιο και της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Οι αντικειμενικές αξίες ισχύουν από 1.1.2022 και παραμένουν παγωμένες για το 2026· η επόμενη γενική αναπροσαρμογή έχει μετατεθεί. Η δήλωση ΦΜΑ υποβάλλεται ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα myPROPERTY της ΑΑΔΕ και ο φόρος καταβάλλεται πριν την υπογραφή του συμβολαίου.

Νεόδμητα: ΦΠΑ 24% ή ΦΜΑ 3%;

Η παράδοση νεόδμητων ακινήτων με άδεια μετά την 1.1.2006 υπάγεται κατ' αρχήν σε ΦΠΑ 24%. Η εφαρμογή του ΦΠΑ όμως αναστέλλεται κατόπιν αίτησης του κατασκευαστή: το άρθρο 70 του Κώδικα ΦΠΑ (ν. 5144/2024), όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 5246/2025, ορίζει την αναστολή έως την 31.12.2026. Για όσο διαρκεί, τα αδιάθετα νεόδμητα μεταβιβάζονται με ΦΜΑ 3% αντί για ΦΠΑ 24% — και μόνο τότε μπορεί να ισχύσει και η απαλλαγή πρώτης κατοικίας.

Πρακτικά: ρώτησε τον πωλητή αν το συγκεκριμένο ακίνητο έχει υπαχθεί στην αναστολή. Η διαφορά για κατοικία 200.000 € είναι περίπου 6.200 € (ΦΜΑ) έναντι 48.000 € (ΦΠΑ).

Απαλλαγή πρώτης κατοικίας — αφορολόγητα όρια

Η απαλλαγή χορηγείται κατά τον ν. 1078/1980, με τα όρια που έθεσε το άρθρο 21 ν. 3842/2010. Αν η αξία υπερβαίνει το όριο, ΦΜΑ οφείλεται μόνο για την υπερβάλλουσα αξία.

Βασική προϋπόθεση: ο αγοραστής δεν έχει άλλο ακίνητο που καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες. Η απαλλαγή αφορά μόνο τον ΦΜΑ — δεν εφαρμόζεται όταν η παράδοση υπάγεται σε ΦΠΑ.

Συμβολαιογραφικά

Η αμοιβή του συμβολαιογράφου δεν διαπραγματεύεται: ορίζεται με νόμιμη κλίμακα από την ΚΥΑ 111376/2011 (ΦΕΚ Β' 13/11.1.2012) και υπολογίζεται κλιμακωτά, συν πάγια αμοιβή 20 € ανά πράξη. Επιβαρύνεται με ΦΠΑ 24%.

Δικηγορική αμοιβή

Η παράσταση δικηγόρου στη σύνταξη και υπογραφή συμβολαίου μεταβίβασης είναι προαιρετική από 1.1.2014. Η αμοιβή καθορίζεται με έγγραφη συμφωνία· όταν ο δικηγόρος παρίσταται και δεν υπάρχει συμφωνία, το άρθρο 74 του Κώδικα Δικηγόρων (ν. 4194/2013) παραπέμπει σε πίνακα ελάχιστων αμοιβών επί της αξίας του ακινήτου (Παράρτημα του Κώδικα). Επειδή είναι ελεύθερα συμφωνούμενη, ο υπολογιστής την αφήνει στο 0 και τη συμπληρώνεις εσύ.

Αμοιβή μεσίτη

Η μεσιτική αμοιβή είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια: το άρθρο 200 ν. 4072/2012 απαιτεί να προσδιορίζεται το ποσό ή το ποσοστό στην έγγραφη εντολή μεσιτείας. Στην πράξη συνηθίζεται περίπου 2% από κάθε πλευρά, πλέον ΦΠΑ 24% — γι' αυτό το πεδίο είναι επεξεργάσιμο. Χωρίς έγγραφη εντολή δεν οφείλεται αμοιβή.

Κτηματολόγιο και Υποθηκοφυλακείο

Τα τέλη καταχώρισης αναπροσαρμόστηκαν με την απόφαση 2/12.01.2026 (ΦΕΚ Β' 64/13.1.2026): για αγοραπωλησία προβλέπεται πάγιο τέλος 3 €, αναλογικό τέλος 5‰ επί της αξίας και πρόσθετη πάγια επιβάρυνση 20 € ανά πράξη, ενώ το αναλογικό ποσοστό προσαυξάνεται κατά 1‰ για καταχωρίσεις στο κτηματολογικό βιβλίο του άρθρου 10 του ν. 2664/1998. Για εγγραφή υποθήκης ή προσημείωσης το αναλογικό τέλος είναι 8‰ επί του ασφαλιζόμενου ποσού.

Πηγές και νομική βάση

• ΑΑΔΕ — Φορολογία Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ): aade.gr
• Άρθρο 11 ν. 4223/2013 (μείωση συντελεστή ΦΜΑ στο 3%): κείμενο νόμου
• Άρθρο 21 ν. 3842/2010 (αφορολόγητα όρια πρώτης κατοικίας, ν. 1078/1980): κείμενο νόμου
• Άρθρο 70 Κώδικα ΦΠΑ (ν. 5144/2024), όπως ισχύει με τον ν. 5246/2025 — αναστολή ΦΠΑ έως 31.12.2026: κωδικοποιημένο κείμενο
• ΚΥΑ 111376/2011 (ΦΕΚ Β' 13/2012) — δικαιώματα συμβολαιογράφων: άρθρο 1
• Άρθρο 200 ν. 4072/2012 — σύμβαση μεσιτείας: κείμενο νόμου
• Απόφαση 2/12.01.2026 (ΦΕΚ Β' 64/13.1.2026) — πάγια και αναλογικά τέλη Κτηματολογίου: παρουσίαση απόφασης

Πώς σε βοηθά το 4property.net

Το 4property.net είναι λογισμικό διαχείρισης για μεσιτικά γραφεία. Δεν υποβάλλει δηλώσεις ΦΜΑ και δεν αντικαθιστά τον συμβολαιογράφο — κρατάει όμως τη διαδικασία μέχρι το συμβόλαιο οργανωμένη:

• Χαρτοφυλάκιο ακινήτων με τίμημα, αντικειμενική αξία και τα έγγραφα κάθε ακινήτου σε μία καρτέλα, ώστε τα νούμερα που δίνεις στον αγοραστή να είναι πάντα τα ίδια.
• CRM με προφίλ αναζήτησης: ταιριάζει αυτόματα νέα ακίνητα με τους υποψήφιους αγοραστές που έχουν δηλώσει αντίστοιχο προϋπολογισμό και περιοχή.
• Υποδείξεις και επισκέψεις με ιστορικό ανά ακίνητο και ανά πελάτη — η τεκμηρίωση που χρειάζεσαι αν αμφισβητηθεί η μεσιτική αμοιβή.
• Εντολές μεσιτείας με ημερομηνία λήξης, συμφωνημένο ποσοστό και υπενθυμίσεις ανανέωσης, όπως απαιτεί η έγγραφη εντολή του άρθρου 200 ν. 4072/2012.