Kosten koper berekenen: alle bijkomende kosten in 2026
Overdrachtsbelasting, notaris, kadaster, taxatie, hypotheekadvies en aankoopmakelaar — reken in één keer uit wat je bovenop de koopsom kwijt bent, en zie het verschil tussen kosten koper (k.k.) en vrij op naam (v.o.n.).
1. Je situatie
2. Richtbedragen — vervang ze door je eigen offerte
Alleen de overdrachtsbelasting en de inschrijving bij het Kadaster liggen wettelijk of tarifair vast. Notaris, taxateur, hypotheekadviseur en aankoopmakelaar werken met vrije tarieven: de bedragen hieronder zijn marktrichtbedragen, geen vaste prijzen. Heb je al een offerte? Vul die in — de uitkomst rekent direct mee.
Kosten koper — jouw overzicht
| Overdrachtsbelasting2 % | € 8.500 |
| Notariskosten leveringsakte | € 850 |
| Notariskosten hypotheekakte | € 850 |
| Kadaster — inschrijving akten | € 207 |
| Taxatierapport | € 625 |
| Hypotheekadvies en bemiddeling | € 2.500 |
| Aankoopmakelaar | € 2.500 |
Verlaagd tarief van 2%: je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen.
Indicatieve berekening op basis van de tarieven die per 1 januari 2026 gelden. De overdrachtsbelasting wordt geheven over de waarde van de woning, en die is ten minste de koopsom — is de WOZ- of marktwaarde hoger, dan telt die hogere waarde. Roerende zaken (zoals een overgenomen keuken of zonwering) die apart en reëel zijn gewaardeerd, vallen buiten de heffingsgrondslag. Dit is geen fiscaal of juridisch advies: laat je situatie bevestigen door je notaris of adviseur.
Overdrachtsbelasting in 2026: drie tarieven
De overdrachtsbelasting is de grootste post binnen de kosten koper. Sinds 1 januari 2021 kent Nederland een gedifferentieerd tarief, en per 1 januari 2026 is het tarief voor woningen die géén hoofdverblijf worden verlaagd van 10,4% naar 8%.
| Situatie | Tarief 2026 | Voorwaarde |
|---|---|---|
| Starter, 18 tot 35 jaar, eigen woning | 0% | Startersvrijstelling; woningwaarde maximaal € 555.000 (2026) |
| Eigen woning als hoofdverblijf | 2% | Je gaat er zelf voor langere tijd wonen en verklaart dat schriftelijk |
| Woning die geen hoofdverblijf is | 8% | Tweede woning, vakantiewoning of verhuur; was 10,4% tot en met 2025 |
| Overige onroerende zaken | 10,4% | Algemeen tarief, bijvoorbeeld bedrijfspanden en grond |
Bron: Belastingdienst, Het tarief van de overdrachtsbelasting en Rijksoverheid, Wanneer krijg ik vrijstelling van overdrachtsbelasting? — geldig voor verkrijgingen vanaf 1 januari 2026. Wettelijke grondslag: artikel 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet BRV).
Startersvrijstelling: de voorwaarden in 2026
De startersvrijstelling (artikel 15, eerste lid, onderdeel p Wet BRV) scheelt op een woning van € 400.000 precies € 8.000. Je moet aan álle voorwaarden voldoen:
- Je bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op het moment dat je de woning verkrijgt — dus op het moment van de levering bij de notaris, niet bij het tekenen van de koopovereenkomst.
- De waarde van de woning is niet hoger dan € 555.000 (woningwaardegrens 2026; in 2025 was dit € 525.000).
- Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt en verklaart dat schriftelijk bij de notaris.
- Je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen (het hoofdverblijfcriterium).
Let op — het is een harde grens. Er bestaat geen gedeeltelijke vrijstelling. Ligt de waarde één euro boven € 555.000, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2% over de héle koopsom: € 11.100 in plaats van € 0. De Belastingdienst kijkt naar de hoogste waarde — koopsom of marktwaarde. Koop je samen en voldoet maar één van jullie aan de voorwaarden, dan geldt de vrijstelling alleen voor diens aandeel.
Bron: Belastingdienst, Wanneer kunt u de startersvrijstelling krijgen? De woningwaardegrens wordt jaarlijks door de wetgever vastgesteld en volgt de ontwikkeling van de woningprijzen — controleer de grens dus per kalenderjaar.
Kosten koper (k.k.) of vrij op naam (v.o.n.): wie betaalt wat?
Achter een vraagprijs op Funda staat bijna altijd k.k. of v.o.n. Die afkorting bepaalt wie de kosten van de eigendomsoverdracht draagt. Bestaande woningen worden vrijwel altijd k.k. verkocht, nieuwbouw vrijwel altijd v.o.n.
| Kostenpost | Kosten koper (k.k.) | Vrij op naam (v.o.n.) |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | Koper | Verkoper — of niet verschuldigd bij nieuwbouw |
| Notaris: leveringsakte | Koper | Verkoper |
| Kadaster: inschrijving leveringsakte | Koper | Verkoper |
| Notaris: hypotheekakte + inschrijving | Koper | Koper |
| Taxatie, hypotheekadvies, bouwkundige keuring | Koper | Koper |
| Aankoopmakelaar | Koper | Koper |
Waarom nieuwbouw v.o.n. is
De oplevering van een nieuw vervaardigde woning is verplicht belast met 21% btw. Omdat btw en overdrachtsbelasting niet allebei geheven mogen worden, geldt de samenloopvrijstelling: er is dan géén overdrachtsbelasting verschuldigd. De btw en de kosten van de leveringsakte zitten al verwerkt in de v.o.n.-prijs, dus je betaalt ze indirect wel degelijk. Wat overblijft aan kosten koper bij nieuwbouw zijn vooral de financieringskosten: hypotheekakte, taxatie en advies.
Wettelijke grondslag samenloopvrijstelling: artikel 15, eerste lid, onderdeel a Wet BRV, gepubliceerd op wetten.overheid.nl.
Wat zit er precies in de kosten koper?
Notariskosten — vrije tarieven, dus vergelijken loont
De notaris maakt de leveringsakte (de akte waarmee je eigenaar wordt) en, als je financiert, de hypotheekakte. Notaristarieven zijn niet wettelijk vastgesteld: sinds de herziening van de Wet op het notarisambt zijn ze vrijgegeven en concurreren kantoren op prijs. Het verschil tussen het goedkoopste en het duurste kantoor loopt voor een standaardtransactie op tot enkele honderden euro's. Vraag altijd een offerte op waarin de akte, de recherchekosten, de kadastrale inschrijving en de btw apart staan — anders vergelijk je appels met peren.
Kadaster — het enige vaste tarief in de rij
De notaris schrijft de akte in bij het Kadaster. Het tarief voor inschrijving van een akte van levering of een hypotheekakte bedraagt in 2026 € 103,50 per stuk bij elektronische inschrijving via KIK. Wordt de akte elektronisch maar niet als KIK-akte aangeleverd, dan is het € 181,00; op papier € 215,00. In de praktijk werkt vrijwel elke notaris met KIK. Deze tarieven zijn voor 2026 ongewijzigd gebleven, terwijl de meeste andere kadastertarieven met 3,5% stegen.
Bron: Kadaster, Tarieven 2026 en Onze tarieven in 2026.
Taxatie — verplicht bij een hypotheek
Geldverstrekkers accepteren een hypotheekaanvraag in de praktijk alleen met een door het NWWI gevalideerd taxatierapport. Een gevalideerd rapport kost in 2026 doorgaans tussen € 450 en € 800, inclusief de NWWI-bijdrage van circa € 60 inclusief btw. Een niet-gevalideerd rapport is goedkoper, maar volstaat meestal niet voor de bank.
Hypotheekadvies en bemiddeling
Advies- en bemiddelingskosten mogen niet meer op provisiebasis worden vergoed, dus je betaalt ze rechtstreeks. Grootbanken hanteren vaste tarieven van ongeveer € 2.100 tot € 3.180, waarbij starters het laagste tarief betalen; onafhankelijke adviseurs zitten doorgaans tussen € 1.500 en € 3.500 en rekenen soms per uur. Een oriënterend gesprek is bij vrijwel iedere aanbieder gratis.
Aankoopmakelaar
De verkoopmakelaar werkt voor de verkoper; wil je zelf begeleiding bij de bezichtiging, de waardebepaling en het bod, dan schakel je een aankoopmakelaar in. Die werkt met een vast tarief van ongeveer € 1.500 tot € 3.500 of met een courtage van circa 0,8% tot 1,5% van de koopsom. Leg vooraf schriftelijk vast wat er in het tarief zit en wat er gebeurt als je niets koopt.
Wat je wél en niet mag aftrekken. De financieringskosten — hypotheekadvies, taxatie, notaris- en kadasterkosten van de hypotheekakte, en een eventuele NHG-borgtochtprovisie — zijn eenmalig aftrekbaar in de aangifte inkomstenbelasting. De aankoopkosten zijn dat niet: overdrachtsbelasting, de notaris- en kadasterkosten van de leveringsakte en de aankoopmakelaar blijven volledig voor eigen rekening. Laat de exacte behandeling van jouw situatie bevestigen door je adviseur.
Bronnen en peildatum
Alle percentages en grensbedragen op deze pagina gelden voor verkrijgingen vanaf 1 januari 2026. De tarieven en de woningwaardegrens veranderen vrijwel jaarlijks — controleer ze bij de bron voordat je een bod uitbrengt.
- Tarieven overdrachtsbelasting — Belastingdienst, Het tarief van de overdrachtsbelasting (0% / 2% / 8% / 10,4%, 2026).
- Startersvrijstelling en woningwaardegrens € 555.000 — Belastingdienst, Startersvrijstelling, en Rijksoverheid, Vrijstelling overdrachtsbelasting (2026).
- Wettelijke grondslag — Wet op belastingen van rechtsverkeer, artikelen 14 en 15, wetten.overheid.nl (BWBR0002740).
- Inschrijvingstarieven € 103,50 / € 181,00 / € 215,00 — Kadaster, Tarieven 2026, ingangsdatum 1 januari 2026.
- Notaris-, taxatie-, advies- en makelaarskosten — marktbandbreedtes, geen vastgestelde tarieven. Vraag altijd een eigen offerte op.
Zo helpt 4property.net makelaars hierbij
4property.net is software voor makelaarskantoren. De kosten koper reken je uit voor je klant; wat wij doen is de rest van het traject rond die berekening beheersbaar houden.
Woningaanbod op één plek. Beheer je portefeuille met foto's, kenmerken, vraagprijs en de vermelding k.k. of v.o.n., zodat de leveringsvorm op elke uiting hetzelfde is.
Makelaars-CRM met zoekprofielen. Leg per zoeker het budget vast — inclusief de ruimte die de kosten koper opsouperen — en koppel nieuw aanbod automatisch aan het juiste profiel.
Bezichtigingen plannen en terugkoppelen. Agenda per pand en per collega, met bevestigingen naar de zoeker en een vaste plek voor de terugkoppeling na afloop.
Opdracht tot dienstverlening. Stel de opdracht op vanuit de gegevens die al in het dossier staan en volg de status tot ondertekening, zodat courtageafspraken zwart op wit staan.