Jakie dokumenty są potrzebne, żeby wystawić nieruchomość na sprzedaż?
Teczka oferty zaczyna się od księgi wieczystej, a nie od zdjęć. To księga wieczysta przesądza, kto może podpisać umowę, jakie obciążenia przechodzą na kupującego i które opłaty sądowe pojawią się w jego wyliczeniu kosztów.
Krótka odpowiedź
- Zacznij od księgi wieczystej: pokazuje właściciela, opis nieruchomości i wpisane obciążenia.
- Jeśli nieruchomość nie ma jeszcze księgi wieczystej, jej założenie kosztuje 100 zł ponad opłatę za wpis — art. 44 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 45 ust. 1.
- Hipoteka w dziale IV nie blokuje sprzedaży, ale trzeba ją uporządkować: wykreślenie kosztuje 100 zł na podstawie art. 46, a nie 150 zł.
- Wpis własności dla kupującego to 200 zł na podstawie art. 42 ust. 1, a wpis hipoteki pod jego kredyt to kolejne 200 zł na tej samej podstawie.
Przeczytaj księgę wieczystą, zanim napiszesz ogłoszenie
Księga wieczysta ma cztery działy i każdy z nich zmienia coś w ogłoszeniu. Dział I opisuje nieruchomość i związane z nią prawa, dział II wskazuje właściciela, dział III zawiera prawa, roszczenia i ograniczenia, a dział IV — hipoteki. Biuro, które przeczyta wszystkie cztery przed publikacją, unika dwóch najgorszych scenariuszy: reklamowania metrażu niezgodnego z księgą oraz odkrycia współwłaściciela na tydzień przed terminem u notariusza.
Co księga przesądza w kosztach kupującego
- Wpis własności dla kupującego: 200 zł — art. 42 ust. 1.
- Wpis hipoteki, jeśli kupujący finansuje zakup: kolejne 200 zł na tej samej podstawie, bo hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym.
- Założenie księgi wieczystej tam, gdzie jej nie ma: 100 zł, doliczane niezależnie od wpisu — art. 44 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 45 ust. 1.
- Wykreślenie hipoteki sprzedającego: 100 zł — art. 46, połowa opłaty od wpisu.
- Żadna z tych opłat nie zależy od ceny. Zależy od niej PCC, którego podstawą jest wartość rynkowa nieruchomości z art. 6 ust. 1 pkt 1 — niekoniecznie cena wpisana do umowy.
Reszta teczki oferty
Poza księgą notariusz i bank kupującego za każdym razem proszą o ten sam zestaw papierów. Skompletowanie ich przed publikacją sprawia, że sprzedaż nie utknie między umową przedwstępną a aktem. Aktualny zakres potwierdź u notariusza prowadzącego transakcję — poniższa lista to praktyka biura, a nie ustawowy katalog.
- Podstawa nabycia przez sprzedającego: akt notarialny, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.
- Przy mieszkaniu we wspólnocie lub spółdzielni: zaświadczenie o braku zaległości w opłatach oraz dane wspólnoty lub spółdzielni, o które pyta bank kupującego.
- Zaświadczenie o osobach zameldowanych pod adresem, o które kupujący poprosi nawet wtedy, gdy księga milczy w tej sprawie.
- Świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu lub budynku oraz rzut lub zestawienie powierzchni, które potwierdza metraż podawany w ogłoszeniu.
- Przy hipotece w dziale IV: zaświadczenie banku o stanie zadłużenia i zgoda na wykreślenie, uzyskane z wyprzedzeniem, a nie w dniu aktu.
Trzy błędy, które kosztują transakcję
- Podawanie w ogłoszeniu metrażu ze starego rzutu zamiast tego, który zgadza się z księgą i z zestawieniem powierzchni.
- Traktowanie hipoteki z działu IV jako prywatnej sprawy sprzedającego. To bank kupującego musi zobaczyć, jak zostanie uporządkowana, a 100 zł z art. 46 jest tu najtańszym elementem.
- Obiecywanie kupującemu kwoty całkowitej bez sprawdzenia, czy nieruchomość w ogóle ma księgę wieczystą — brakujące 100 zł jest drobne, ale zwłoka związana z jej założeniem już nie.
Jak 4property pomaga biuru nieruchomości
W 4property każda karta nieruchomości ma listę kontrolną dokumentów, więc pośrednik od razu widzi, czego jeszcze brakuje, zanim oferta trafi do portali. Numer księgi wieczystej, powierzchnia i obciążenia są zapisane na samej karcie, dzięki czemu treść ogłoszenia, wyliczenie kosztów dla kupującego i umowa pośrednictwa korzystają z tych samych liczb zamiast z trzech wersji krążących mailem.