Ile wynosi prowizja biura nieruchomości i co powinna zawierać umowa pośrednictwa?
W Polsce prowizja pośrednika nie ma stawki ustawowej. Jej wysokość, moment wymagalności i to, co się dzieje, gdy właściciel sam znajdzie kupującego, wynikają w całości z umowy pośrednictwa — więc jedyną wiarygodną odpowiedzią jest treść umowy, a nie średnia rynkowa.
Krótka odpowiedź
- W Polsce nie ma ustawowej stawki prowizji. Jej wysokość jest w całości przedmiotem umowy pośrednictwa.
- Skoro stawki ustawowej nie ma, procent znaleziony w internecie nie jest punktem odniesienia. Kwotę odczytaj z własnej umowy.
- Prowizja jest czymś innym niż ustawowe koszty transakcji: PCC, taksę notarialną i opłaty sądowe płaci się niezależnie od tego, czy w transakcji brało udział biuro.
- Różnica między umową otwartą a umową na wyłączność ma charakter umowny, nie ustawowy — rozstrzyga zapis o tym, kiedy prowizja staje się wymagalna.
Dlaczego żadnego procentu nie da się podać jako reguły
Polskie prawo określa podatek od czynności cywilnoprawnych, maksymalną taksę notarialną i opłaty sądowe, ale nie określa niczego w sprawie prowizji pośrednika. Każdy procent, który przeczytasz, jest więc albo cennikiem konkretnego biura, albo czyimś szacunkiem — nigdy stawką, do której można biuro zobowiązać, ani stawką, którą biuro może narzucić tobie. Właśnie dlatego w naszym kalkulatorze kosztów zakupu pole prowizji domyślnie wynosi 0 zł i prosi o wpisanie kwoty z twojej umowy.
Umowa otwarta i umowa na wyłączność: co naprawdę je różni
To ten sam typ umowy; zmienia się zakres prawa biura do wynagrodzenia. Przeczytanie dwóch poniższych zapisów mówi więcej niż nazwa na pierwszej stronie.
- Umowa otwarta: właściciel może podpisać umowę z kilkoma biurami, a wynagrodzenie jest zwykle powiązane z transakcją, do której doprowadziło dane biuro.
- Umowa na wyłączność: sprzedaż prowadzi jedno biuro przez uzgodniony czas, co dopiero umożliwia spójną kampanię — ale zapis o wynagrodzeniu jest wtedy szerszy, więc czytaj go dosłownie.
- Zapis, który warto przeczytać dwa razy, to ten przewidujący prowizję także wtedy, gdy właściciel sprzeda sam. To najczęstsze źródło sporów — przed podpisem poproś o wyjaśnienie na piśmie, jak ma działać, a przy szerokim sformułowaniu pokaż go prawnikowi.
- Tak samo uważnie przeczytaj zapis o wynagrodzeniu po zakończeniu umowy: sprawdź, jak długo obowiązuje i których kupujących dotyczy.
Czego prowizja nie obejmuje
Prowizja nie zastępuje ustawowych kosztów transakcji. Przy mieszkaniu za 600 000 zł z rynku wtórnego, z założoną księgą wieczystą: PCC 2% to 12 000,00 zł, taksa notarialna w połowie stawki z § 6 pkt 19 z VAT 23% to 1949,55 zł, wypisy to około 354,24 zł przy założeniu 6 × 8 stron, a wpis własności 200,00 zł — razem 14 503,79 zł, czyli 2,42% ceny, jeszcze przed jakąkolwiek prowizją.
Co spisać przed pierwszą prezentacją
- Wynagrodzenie: procent lub kwota, informacja czy jest netto czy brutto, oraz podstawa, od której się je liczy.
- Moment wymagalności: które zdarzenie ją uruchamia — umowa przedwstępna, akt notarialny czy wypłata środków.
- Czas trwania umowy i sposób jej wypowiedzenia przez każdą ze stron, z wyraźnie wskazanym okresem wypowiedzenia.
- Zakres czynności objętych wynagrodzeniem: zdjęcia, publikacja w portalach, prezentacje, kompletowanie dokumentów — i to, co jest płatne osobno.
- Kto jest zapisany jako klient skierowany do danej oferty, żeby później nie było sporu, które biuro kogo skojarzyło.
Jak 4property pomaga biuru nieruchomości
Skoro prowizja żyje w umowie, umowa musi być łatwa do odnalezienia. W 4property umowa pośrednictwa powstaje z szablonu, zapisuje się z wersją i datą i jest podpięta do karty nieruchomości — uzgodniony procent, rodzaj umowy i data wygaśnięcia są o jedno kliknięcie od oferty, a nie w wątku mailowym. Prezentacje i zapytania są rejestrowane przy nieruchomości i przy kliencie, co dokumentuje, które biuro faktycznie skojarzyło danego kupującego.