Q&A • Nieruchomości

Ile wynoszą koszty zakupu mieszkania w Polsce poza ceną?

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego do ceny dochodzą cztery pozycje: podatek PCC, taksa notarialna z VAT, wypisy aktu i opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej. Przy mieszkaniu za 600 000 zł to razem około 14 500 zł, czyli 2,42% ceny. Prowizja biura nieruchomości jest poza tą kwotą, bo w Polsce nie ma dla niej stawki ustawowej.

Krótka odpowiedź

  1. Na rynku wtórnym koszty ponad cenę to zwykle 2,4–2,8%: PCC 2%, taksa notarialna z VAT, wypisy aktu i 200 zł za wpis własności w księdze wieczystej.
  2. PCC wynosi 2% i płaci go kupujący (art. 4 pkt 1). Podstawą jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 6 ust. 1 pkt 1), która nie zawsze równa się cenie z umowy.
  3. Przy akcie notarialnym podatek pobiera i odprowadza notariusz jako płatnik (art. 10 ust. 2–3), więc kupujący nie składa deklaracji PCC-3.
  4. Ze zwolnieniem na pierwsze mieszkanie (art. 9 pkt 17) całość spada do około 0,4–0,6% ceny, bo znika największa pozycja.

Podstawa prawna: trzy akty i nic poza nimi

Wszystkie poniższe stawki pochodzą z trzech aktów: ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191), rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2024 poz. 1566, niezmienione od 1 lipca 2021 r.) oraz ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228).

  • PCC na rynku wtórnym: 2% — art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a.
  • Taksa notarialna w przedziale 60 000 – 1 000 000 zł: 1010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł — § 3. To stawki maksymalne (§ 1), więc podlegają negocjacji.
  • Umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego: połowa tej stawki — § 6 pkt 19. Akt ustanowienia hipoteki pod kredyt mieszkaniowy: ćwierć stawki — § 7.
  • Wypisy aktu: 6 zł za każdą rozpoczętą stronę, przy czym strona to co najmniej 25 wierszy — § 12 ust. 1 i 2.
  • Wpis własności w księdze wieczystej: 200 zł — art. 42 ust. 1. Założenie księgi wieczystej to dodatkowe 100 zł — art. 44 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 45 ust. 1.
  • Wykreślenie hipoteki: 100 zł, czyli połowa opłaty od wpisu — art. 46. Kwota 150 zł w ustawie istnieje, ale dotyczy spraw z art. 42 ust. 3 i art. 43.

Wyliczenie na przykładzie: mieszkanie za 600 000 zł z rynku wtórnego

Mieszkanie ma już założoną księgę wieczystą, kupujący płaci gotówką, a notariusz stosuje stawkę maksymalną. Liczba wypisów nie wynika z żadnego przepisu — poniżej przyjęto sześć wypisów po osiem stron.

  1. PCC: 2% z 600 000 zł = 12 000,00 zł.
  2. Taksa notarialna w połowie stawki plus VAT 23%: 1949,55 zł.
  3. Wypisy aktu z VAT, przy założeniu 6 × 8 stron: około 354,24 zł.
  4. Opłata sądowa za wpis własności: 200,00 zł.
  5. Razem: 14 503,79 zł, czyli 2,42% ceny. Sam PCC to około 83% tej kwoty. Z kredytem udział rośnie do około 2,45%, a ze zwolnieniem z art. 9 pkt 17 spada do 2503,79 zł, czyli 0,42%.

Kiedy PCC nie wynosi 2%

Zakup od dewelopera jest wyłączony z PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a — ustawa mówi „nie podlegają”, a nie „zwalnia się”. Pułapką jest lit. b tego samego przepisu: przywraca PCC, gdy strona transakcji jest zwolniona z VAT, a jej przedmiotem jest nieruchomość. Obecność VAT-u w transakcji sama w sobie nie oznacza więc, że PCC nie będzie.

  • Zwolnienie na pierwsze mieszkanie, art. 9 pkt 17, obowiązuje od 31 sierpnia 2023 r.: kupującym musi być osoba fizyczna, której ani w dniu sprzedaży, ani przed tym dniem nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego. Jedyny wyjątek jest łączny — udział nie większy niż 50% i nabyty w drodze dziedziczenia.
  • W wyroku III FSK 281/25 z 7 kwietnia 2026 r. Naczelny Sąd Administracyjny dopuścił proporcjonalne zwolnienie dla współkupującego, który sam spełnia warunki.
  • Stawka 6% z art. 7a dotyczy szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. Nakłada się na VAT i nigdy nie łączy się ze stawką 2%.
  • Warunek „objętych jedną wspólnotą mieszkaniową”, powtarzany w wielu omówieniach, w ustawie w ogóle nie występuje.

Trzy błędy, które zawyżają wyliczenie

  • Zastosowanie pełnej stawki § 3 do lokalu mieszkalnego. § 6 pkt 19 obniża ją o połowę — przy mieszkaniu za 600 000 zł pełna stawka zawyża wynagrodzenie notariusza o około 1950 zł brutto.
  • Liczenie 150 zł za wykreślenie hipoteki. To 100 zł zgodnie z art. 46.
  • Traktowanie limitu 7500 zł jako powszechnego. Powyżej 2 000 000 zł maksimum taksy to 10 000 zł, a 7500 zł obowiązuje wyłącznie między osobami z I grupy podatkowej.
  • Podawanie prowizji jako stawki. W Polsce prowizja pośrednika nie ma stawki ustawowej — jej wysokość wynika wyłącznie z umowy pośrednictwa.

Jak 4property pomaga biuru nieruchomości

Wyliczenie kosztów to rozmowa, którą biuro powtarza przy każdej prezentacji. 4property pilnuje, żeby liczby w tej rozmowie były spójne: karta nieruchomości trzyma cenę ofertową i dane z księgi wieczystej, od których zaczyna się szacunek; CRM dopasowuje do portfela cały budżet kupującego — cenę powiększoną o PCC, taksę i opłaty sądowe — a nie samą cenę ofertową; a umowa pośrednictwa przechowuje uzgodnioną prowizję, termin i datę odnowienia w jednym rejestrze.

Zobacz też