Q&A • Vastgoed

Wat is het verschil tussen kosten koper en vrij op naam?

De afkorting achter de vraagprijs bepaalt wie de kosten van de eigendomsoverdracht draagt. Kosten koper betekent dat de koper ze betaalt; vrij op naam betekent dat de verkoper ze al in de prijs heeft verwerkt.

Kort antwoord

  1. Kosten koper (k.k.): de koper betaalt de overdrachtsbelasting, de leveringsakte bij de notaris en de inschrijving daarvan bij het Kadaster.
  2. Vrij op naam (v.o.n.): de verkoper draagt die posten, of ze zijn helemaal niet verschuldigd — bij nieuwbouw is de levering belast met 21% btw, waardoor er geen overdrachtsbelasting speelt.
  3. De financieringskosten zijn in beide gevallen voor de koper: de hypotheekakte en de inschrijving daarvan, de taxatie en het hypotheekadvies.
  4. Bij een bestaande woning van 425.000 euro tegen 2%, met hypotheek en aankoopmakelaar, komen de kosten koper uit op ongeveer 16.032 euro — 3,8% van de koopsom, te betalen uit eigen geld.

Wie betaalt wat

Bestaande woningen worden vrijwel zonder uitzondering kosten koper verkocht, nieuwbouw vrijwel zonder uitzondering vrij op naam. De scheiding loopt langs de twee akten: de leveringsakte, waarmee je eigenaar wordt, en de hypotheekakte, waarmee je lening wordt gezekerd.

  • Overdrachtsbelasting: koper bij k.k.; verkoper bij v.o.n., of helemaal niet verschuldigd bij nieuwbouw.
  • Notaris, leveringsakte en de inschrijving daarvan bij het Kadaster: koper bij k.k., verkoper bij v.o.n.
  • Notaris, hypotheekakte en de inschrijving daarvan: de koper, in beide gevallen.
  • Taxatie, hypotheekadvies, bouwkundige keuring en de aankoopmakelaar: de koper, in beide gevallen.

Waarom nieuwbouw vrij op naam is

De oplevering van een nieuw vervaardigde woning is verplicht belast met 21% btw. Omdat btw en overdrachtsbelasting niet allebei over dezelfde levering geheven mogen worden, geldt de samenloopvrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel a van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Lees dat niet als gratis: de kosten van de leveringsakte zitten al verwerkt in de v.o.n.-prijs, dus je betaalt ze indirect wel degelijk. Wat bij nieuwbouw aan kosten koper overblijft zijn vooral de financieringskosten.

Rekenvoorbeeld: bestaande woning van 425.000 euro

De koper gaat er zelf wonen, financiert met een hypotheek en schakelt een aankoopmakelaar in. Alleen de overdrachtsbelasting en het kadastertarief liggen vast; de andere bedragen zijn marktrichtbedragen, want notaris, taxateur, adviseur en makelaar werken met vrije tarieven.

  1. Overdrachtsbelasting tegen 2%: 8.500 euro.
  2. Notaris, leveringsakte: circa 850 euro. Het marktbeeld voor 2026 ligt ruwweg tussen 500 en 1.200 euro.
  3. Notaris, hypotheekakte: circa 850 euro, bij een marktbeeld voor 2026 van ruwweg 600 tot 1.100 euro.
  4. Kadaster: 103,50 euro per elektronisch ingeschreven KIK-akte, dus 207 euro voor twee akten.
  5. Door het NWWI gevalideerd taxatierapport: circa 625 euro, binnen een bandbreedte van ruwweg 450 tot 800 euro inclusief de NWWI-bijdrage van zo'n 60 euro inclusief btw.
  6. Hypotheekadvies en bemiddeling: circa 2.500 euro. Grootbanken rekenen ongeveer 2.100 tot 3.180 euro, onafhankelijke adviseurs doorgaans 1.500 tot 3.500 euro.
  7. Aankoopmakelaar: circa 2.500 euro, als vast tarief van ruwweg 1.500 tot 3.500 euro of als courtage van ongeveer 0,8% tot 1,5%.
  8. Totaal: 16.032 euro, oftewel 3,8% van de koopsom — en je kunt het niet meefinancieren in de hypotheek, dus het moet uit eigen geld komen.

Twee details die vaak worden gemist

  • Het kadastertarief van 103,50 euro geldt voor elektronische inschrijving als KIK-akte. Elektronisch maar niet als KIK-akte is 181,00 euro, op papier 215,00 euro. Deze drie tarieven zijn voor 2026 ongewijzigd gebleven, terwijl de meeste andere kadastertarieven met 3,5% stegen.
  • Maar een deel van deze kosten is aftrekbaar. De financieringskosten — hypotheekadvies, taxatie, de notaris- en kadasterkosten van de hypotheekakte en een eventuele NHG-borgtochtprovisie — zijn eenmalig aftrekbaar in de aangifte inkomstenbelasting. De aankoopkosten zijn dat niet: overdrachtsbelasting, de notaris- en kadasterkosten van de leveringsakte en de aankoopmakelaar blijven volledig voor eigen rekening.

Zo helpt 4property makelaars hierbij

Of een woning k.k. of v.o.n. wordt aangeboden is een kenmerk van het object, geen zin in de advertentietekst. In 4property staat het op de objectkaart, samen met de foto's, de kenmerken en de vraagprijs, zodat elke uiting dezelfde leveringsvorm toont. De zoekprofielen in het CRM leggen het totale budget van de koper vast — koopsom plus kosten koper — en dat voorkomt bezichtigingen op woningen die de koper uiteindelijk niet rond krijgt.

Zie ook