Wat kost een makelaar en wat staat er in de opdracht tot dienstverlening?
In Nederland bestaat geen wettelijk tarief voor makelaars. Wat je betaalt en wanneer je het betaalt volgt volledig uit de opdracht tot dienstverlening die je tekent — en daarom verdient dat document meer aandacht dan het percentage in de folder.
Kort antwoord
- Makelaarstarieven zijn vrije tarieven. Het bedrag komt uit de opdracht tot dienstverlening, niet uit een tarievenlijst.
- Een aankoopmakelaar werkt met een vast tarief van ruwweg 1.500 tot 3.500 euro of met een courtage van ongeveer 0,8% tot 1,5% van de koopsom.
- De verkoopmakelaar werkt voor de verkoper. Wil je bij de bezichtiging, de waardebepaling en het bod iemand aan jouw kant, dan schakel je zelf een aankoopmakelaar in.
- De kosten van de aankoopmakelaar zijn aankoopkosten: niet aftrekbaar en niet mee te financieren in de hypotheek — ze komen uit eigen geld.
Vrije tarieven betekenen dat het contract de enige bron is
Maar twee posten in een Nederlandse aankoop liggen tarifair vast: de overdrachtsbelasting en het kadastertarief van 103,50 euro per elektronisch ingeschreven KIK-akte. Al het andere — notaris, taxateur, hypotheekadviseur en beide makelaars — werkt met vrije tarieven. Daarom levert offertes vergelijken echt geld op, en daarom is elk percentage zonder contract eronder een richtbedrag en geen prijs.
Wat je vastlegt in de opdracht tot dienstverlening
- De vergoeding zelf: een vast bedrag of een courtage, en bij een courtage over welk bedrag die wordt berekend.
- Of de bedragen in de offerte inclusief of exclusief btw zijn, zodat de eindafrekening geen verrassing bevat.
- Wanneer de vergoeding verschuldigd is: bij acceptatie van het bod, bij ondertekening van de koopovereenkomst of bij de levering ten overstaan van de notaris.
- Wat er gebeurt als je niets koopt, of als de koop afketst op een ontbindende voorwaarde — en welke kosten dan toch verschuldigd blijven.
- De looptijd van de opdracht, hoe beide partijen die beëindigen, en of er intrekkingskosten gelden als een verkoopopdracht wordt teruggetrokken.
- Welke diensten in de vergoeding zitten en welke apart worden gefactureerd: fotografie, plattegronden, plaatsing op de portalen, styling en een eventueel advertentiebudget.
Waar de makelaarskosten in het totaal zitten
Bij een bestaande woning van 425.000 euro tegen 2%, met hypotheek en aankoopmakelaar, komen de kosten koper uit op circa 16.032 euro — 3,8% van de koopsom. Daarbinnen is de overdrachtsbelasting 8.500 euro en de aankoopmakelaar circa 2.500 euro. Laat je de makelaar weg, dan daalt het totaal, maar ook de begeleiding bij het bod; dat is een afweging, geen besparing.
Veelgemaakte misverstanden
- Dat de verkoopmakelaar ook de koper bijstaat. Dat is niet zo: hij treedt op voor de verkoper, en zijn vergoeding is met de verkoper afgesproken.
- Dat de makelaarskosten meegefinancierd kunnen worden. De kosten koper zijn als geheel niet mee te financieren — die komen uit eigen geld.
- Dat alles rond de aankoop aftrekbaar is. Alleen de financieringskosten zijn dat, eenmalig: hypotheekadvies, taxatie en de notaris- en kadasterkosten van de hypotheekakte. De aankoopmakelaar is een aankoopkost en blijft voor eigen rekening.
- Dat een percentage van internet een norm is. Bij vrije tarieven is het hooguit iemands prijslijst; vraag een schriftelijke offerte met de posten apart benoemd.
Zo helpt 4property makelaars hierbij
In 4property stel je de opdracht tot dienstverlening op vanuit de gegevens die al in het dossier staan, en volg je de status tot ondertekening, zodat de courtageafspraak zwart op wit staat vóór de eerste bezichtiging. De afgesproken vergoeding, het type opdracht en de einddatum staan op de objectkaart zelf, en elke bezichtiging en aanvraag wordt vastgelegd bij het object en bij de klant — precies wat het werk achter de factuur zichtbaar maakt als een klant vraagt waarvoor hij betaalt.