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Quanto se paga de IMT e Imposto do Selo na compra de uma casa em Portugal?

O IMT é liquidado antes da escritura e incide sobre o valor do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário (VPT), consoante o que for maior. O Imposto do Selo acresce sempre, mesmo quando o IMT é zero por isenção.

Resposta curta

  1. A base do IMT é o maior valor entre o do contrato e o VPT do imóvel — artigo 12.º CIMT. Comprar abaixo do VPT não reduz o imposto.
  2. O IMT não é uma percentagem simples: é um imposto por escalões, calculado como base vezes taxa marginal menos a parcela a abater. Nos dois escalões superiores aplica-se uma taxa única à totalidade do valor, sem parcela a abater.
  3. O Imposto do Selo da aquisição é de 0,8% sobre a mesma base (verba 1.1). O selo do crédito habitação é de 0,6% sobre o capital financiado em prazos iguais ou superiores a cinco anos (verba 17.1).
  4. Numa compra de 250 000 € para habitação própria e permanente, com 200 000 € de crédito, o IMT mais o selo mais a escritura e o registo somam cerca de 10 992 € — 4,4% do preço.

Escalões de IMT em 2026 — habitação própria e permanente (Continente)

Os escalões foram atualizados em 2% pelo Orçamento do Estado para 2026 e aplicam-se às transmissões ocorridas a partir de 1 de janeiro de 2026. A fórmula é: base vezes taxa marginal menos a parcela a abater.

  • Até 106 346 €: 0%.
  • De 106 346 a 145 470 €: 2%, parcela a abater de 2 126,92 €.
  • De 145 470 a 198 347 €: 5%, parcela a abater de 6 491,02 €.
  • De 198 347 a 330 539 €: 7%, parcela a abater de 10 457,96 €.
  • De 330 539 a 660 982 €: 8%, parcela a abater de 13 763,35 €.
  • De 660 982 a 1 150 853 €: 6% (taxa única). Superior a 1 150 853 €: 7,5% (taxa única).
  • Na habitação secundária ou para arrendamento, o primeiro escalão é tributado a 1% em vez de 0% e as parcelas a abater são diferentes. Há ainda taxas fixas: 6,5% nos outros prédios urbanos, como comércio e terreno para construção, e 5% nos prédios rústicos — artigo 17.º n.º 1 CIMT.
  • Nos Açores e na Madeira as taxas são as mesmas, mas os limites dos escalões são 25% superiores, ao abrigo do artigo único da Lei n.º 21/90, de 4 de agosto. O primeiro escalão de habitação própria passa assim de 106 346 € para 132 933 €. As taxas fixas não variam por região.

Exemplo prático: 250 000 € com VPT de 180 000 €

Habitação própria e permanente no Continente, com 200 000 € de crédito e prazo igual ou superior a cinco anos.

  1. Base tributável: 250 000 €, o maior entre o valor do contrato e o VPT.
  2. IMT: 250 000 € caem no escalão de 198 347 a 330 539 €, logo 7% de 250 000 menos 10 457,96 = 7 042 €.
  3. Imposto do Selo da aquisição, verba 1.1: 0,8% de 250 000 = 2 000 €.
  4. Imposto do Selo do crédito, verba 17.1: 0,6% de 200 000 = 1 200 €.
  5. Escritura e registo predial no balcão Casa Pronta: 750 € numa compra com crédito e 375 € numa compra com capitais próprios.
  6. Total: cerca de 10 992 €, ou seja 4,4% do valor de aquisição, antes de qualquer comissão de mediação.

IMT Jovem: a isenção para compradores até aos 35 anos

Na primeira aquisição de habitação própria e permanente por quem tenha 35 anos ou menos, o IMT só é devido na parte que exceda 330 539 € em 2026 — eram 324 058 € em 2025. O benefício foi criado pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024. Entre 330 539 € e 660 982 € a taxa marginal é de 8%, com parcela a abater de 26 443,12 €, pelo que se tributa apenas o excedente; acima de 660 982 € o benefício cessa e aplica-se a tabela geral. A isenção abrange também o Imposto do Selo da verba 1.1 dentro do mesmo limite.

  • As condições são cumulativas: não ser proprietário nem comproprietário de outro prédio urbano habitacional à data da aquisição, nem o ter sido nos três anos anteriores.
  • Não ser dependente para efeitos de IRS no ano da aquisição e destinar o imóvel a habitação própria e permanente.
  • Nos Açores e na Madeira os limites seguem a mesma regra dos mais 25%.

O erro que aparece na maioria das estimativas

Calcular o IMT sobre o preço pago em vez do VPT. Se comprar por 200 000 € um imóvel com VPT de 230 000 €, o IMT incide sobre os 230 000 € e não sobre o que pagou. Confirme a caderneta predial antes de assinar o contrato-promessa — é o documento que indica o VPT. A segunda omissão frequente é o próprio Imposto do Selo: muitos compradores orçamentam o IMT e esquecem que a verba 1.1 é devida em todas as compras.

Como a 4property ajuda a sua agência

A sua equipa tem esta conversa em todas as visitas, por isso os números têm de vir da ficha do imóvel e não de memória. Na 4property a ficha do imóvel guarda o VPT e a caderneta predial, para que a estimativa parta do valor certo; os perfis de procura do CRM cruzam o orçamento total do comprador — preço mais IMT, selo, escritura e registo — com a carteira; e os contratos de mediação registam prazos, exclusividade e comissão, com alertas antes de cada renovação.

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