Que documentos são necessários para angariar um imóvel para venda?
Angariar um imóvel começa nos documentos e não nas fotografias. Dois deles determinam quase tudo o que se segue: a caderneta predial, que indica o VPT, e a certidão do registo predial, que mostra quem é o proprietário e o que está registado sobre o imóvel.
Resposta curta
- Comece pela caderneta predial: é ela que indica o VPT, e o IMT incide sobre o maior entre o valor da venda e o VPT — artigo 12.º CIMT.
- Peça também a certidão permanente do registo predial: mostra o proprietário e os ónus, como uma hipoteca que terá de ser distratada.
- O certificado energético é emitido por um perito qualificado e a sua classe energética é o que consta do anúncio, por isso peça-o antes de publicar.
- Um processo completo antes de o anúncio ir para o ar é o que evita que a venda encalhe entre o contrato-promessa e a escritura.
A caderneta predial: o documento que fixa o imposto do comprador
O IMT incide sobre o valor do contrato ou sobre o VPT, consoante o que for maior — artigo 12.º CIMT. Só esta regra faz da caderneta predial o documento mais consequente do processo. Se um imóvel é acordado em 200 000 € mas tem VPT de 230 000 €, o comprador paga IMT sobre 230 000 €, e uma estimativa feita a partir do preço acordado erra pela diferença. Ler o VPT na caderneta antes de escrever o anúncio é a forma mais barata de evitar uma conversa desagradável no contrato-promessa.
O processo a reunir antes de publicar
A lista abaixo é prática de agência: é o conjunto de documentos que o notário, o comprador e o banco do comprador pedem em quase todas as transações. Confirme as exigências exatas do seu caso junto do notário, do balcão Casa Pronta ou da conservatória que tratará da escritura.
- Caderneta predial urbana, para o VPT, a descrição do imóvel e a sua identificação fiscal.
- Certidão permanente do registo predial, para a titularidade e para os ónus — hipoteca, penhora, direito de preferência registado sobre o imóvel.
- Certificado energético, emitido por perito qualificado, cuja classe energética entra no anúncio.
- Licença de utilização do imóvel e ficha técnica da habitação, quando o imóvel a tenha.
- Tratando-se de fração em condomínio: os dados da administração e a confirmação de que os encargos estão em dia.
- Havendo hipoteca registada: a declaração do banco com o valor em dívida e o que é preciso para o distrate, pedida com antecedência e não na semana da escritura.
- Os documentos de identificação de todos os proprietários, incluindo quem tenha de consentir na venda.
O que o processo muda para o comprador
Um processo completo é também uma estimativa de custos mais rigorosa. Com o VPT à mão consegue dizer ao comprador o escalão de IMT aplicável; tratando a escritura e o registo no balcão Casa Pronta, os valores de referência são 375 € numa compra com capitais próprios e 750 € com crédito, o que cobre a compra e venda e o mútuo com hipoteca com os respetivos registos. O Imposto do Selo acresce sempre: 0,8% sobre a aquisição e 0,6% sobre o capital financiado em créditos de prazo igual ou superior a cinco anos.
Três erros que atrasam uma escritura
- Estimar o IMT a partir do preço pedido sem olhar para o VPT na caderneta predial.
- Deixar o distrate de uma hipoteca existente para a semana da escritura, quando o processo do banco demora mais do que isso.
- Publicar o anúncio antes de existir certificado energético, obrigando a acrescentar a classe energética mais tarde e a corrigir o anúncio à vista de todos.
Como a 4property ajuda a sua agência
Na 4property cada ficha de imóvel tem uma lista de documentos, para que o consultor veja de imediato o que ainda falta antes de o anúncio seguir para os portais. O VPT e a caderneta predial ficam guardados na própria ficha, o que faz com que o anúncio, a estimativa de custos do comprador e o contrato de mediação usem os mesmos valores e não três versões em três caixas de correio. As visitas e os seguimentos ficam registados por imóvel e por cliente, pelo que o histórico do negócio está num só sítio quando se prepara a escritura.