Q&A • Ingatlan

Mennyi az ingatlanközvetítői jutalék és mit tartalmaz a közvetítői szerződés?

A jutaléknak nincs törvényi felső határa, és nem létezik hivatalos statisztika a szokásos mértékéről. Az egyetlen megbízható forrás a saját szerződésének a szövege — és a szerződés típusa többet számít, mint gondolnánk.

Rövid válasz

  1. A jutaléknak nincs törvényi felső határa: a felek szabadon állapodnak meg, a korlátot csak az általános polgári jogi szabályok jelentik — Ptk. 6:102–6:103.
  2. A szokásos jutalékmértékről nem létezik hivatalos statisztika. A nyilvánosan emlegetett százalékok piaci szereplők saját árlistáiból származnak, nem hatósági adatból.
  3. A jutalékot az irodák jellemzően plusz ÁFA formában adják meg, az általános ÁFA-kulcs pedig 27% — Áfa tv. 82. § (1). Egy 3% plusz ÁFA ajánlat tehát a vételár 3,81%-a.
  4. Az ingatlanközvetítés elsősorban közvetítői szerződés — Ptk. 6:288–6:292 —, és a díj főszabály szerint akkor jár, ha a közvetített szerződés létrejön, a Ptk. 6:291. § alapján.

Miért nem lehet egyetlen százalékot sem szabályként közölni

A magyar jog rögzíti a vagyonátruházási illetéket és a földhivatali díjakat, de a jutalék mértékéről nem mond semmit. Hivatalos adat sem létezik rá egyetlen statisztikai vagy felügyeleti szervtől sem. A közbeszédben emlegetett sáv kizárólag piaci szereplők saját árlistáiból származik — ezért hagyja az illetékkalkulátorunk is Önre ezt a mezőt, hogy a saját megbízási szerződéséből töltse ki, ahelyett hogy piaci számot írna bele.

  • Olvassa el, hogy a megadott szám nettó vagy bruttó. A 27%-os ÁFÁ-val a 3%-ból 3,81%, a 4%-ból 5,08% lesz.
  • Nem minden hirdetés így közli: egyes portálok partnerlistái bruttó árat mutatnak, ezért az egyetlen megbízható forrás a konkrét szerződés.
  • A jutalék elkülönül a vevő költségeitől. Egy 60 millió forintos lakásnál a vevő saját mellékköltsége — illeték, ügyvéd, földhivatal — 2 710 600 Ft, azaz a vételár 4,5%-a, a jutaléktól függetlenül.

A helyes szerződéstípus: közvetítői szerződés, nem egyszerű megbízás

Az ingatlanközvetítés elsősorban közvetítői szerződés a Ptk. 6:288–6:292. §-ai szerint, nem egyszerű megbízási szerződés. A különbség érdemi: a Ptk. 6:291. §-a szerint a díj főszabály szerint akkor jár, ha a közvetített szerződés létrejön, vagyis eredménykötelemről van szó. A megbízás szabályai csak háttérszabályként érvényesülnek, a Ptk. 6:292. §-a alapján. Pontosan ezen a különbségen dőlnek el a jutalékperek, és önmagában a megbízási szabályokra hivatkozni hiányos.

Kizárólagosság: amit a szakma állít, és amit a bíróságok kimondtak

Több szakmai oldal ma is úgy mutatja be, mintha kizárólagos megbízás esetén a jutalék akkor is járna, ha a tulajdonos maga adja el a lakást. A magyar bírói gyakorlat az ilyen kikötést fogyasztóval szemben tisztességtelennek és érvénytelennek tekintette — többek között BH2014.46, BH2020.181, valamint a Kúria Gfv.VI.30.309/2021/6. számú ügye, amely a Ptk. 6:102. § (1) bekezdését alkalmazta. A megbízás megszűnése utáni díjigény akkor megalapozott, ha az ügylet okozati összefüggésben áll a közvetítő tevékenységével. Ez nem jogi tanácsadás — a saját szerződését ügyvéddel nézesse át.

Írásbeliség, fogyasztói jogok és a nyilvános névjegyzék

  • Az írásbeliség nem érvényességi feltétel — a magyar szerződési jog az alakszabadságból indul ki, Ptk. 6:6. §. A szakmai szövetség etikai kódexe ugyanakkor megköveteli, és bizonyításhoz nélkülözhetetlen, ezért kézfogásra ne írjon alá semmit.
  • A saját otthonát eladó magánszemély fogyasztónak minősül a Ptk. 8:1. § (1) bekezdés 3. pontja szerint; a gazdasági tevékenysége körében eljáró cég vagy egyéni vállalkozó nem. Ez a különbség dönti el, mely fogyasztói szabályok alkalmazandók.
  • Fogyasztói szerződésnél 14 napos felmondási jog illeti meg a 45/2014. Korm. rendelet 20. §-a alapján; mivel szolgáltatásra irányuló szerződésről van szó, a határidő a megkötéstől indul. Ha a teljesítés a fogyasztó kifejezett kérésére korábban megkezdődik, a 26. § szerint arányos díj jár, az ÁFÁ-val növelt teljes összegre vetítve, a 29. § szerint pedig a jog megszűnik, ha a szolgáltatást már maradéktalanul teljesítették.
  • Az irodát tartós adathordozón fennálló tájékoztatási kötelezettség is terheli a 45/2014. Korm. rendelet 11. és 13. §-a alapján. Ennek elmulasztása esetén az elállási időablak tizenkét hónapra nyúlik.
  • Az üzletszerű ingatlanközvetítés ma is bejelentésköteles tevékenység — 1993. évi LXXVIII. tv. 64/A. §. A nyilvántartást a vármegyeszékhely szerinti jegyző vezeti, Budapesten a Fővárosi Főjegyző, és nyilvánosan, ingyenesen kereshető az OKNYIR felületén. Aláírás előtt ellenőrizze, hogy a közvetítő szerepel-e benne.

Hogyan segít ebben a 4property

Mivel a díj azon múlik, hogy az ügylet a közvetítő tevékenysége nyomán jött-e létre, ezt a tevékenységet menet közben kell dokumentálni. A 4propertyben a megtekintések, a visszajelzések és az utánkövetés ingatlanonként és ügyfelenként naplózódnak, így a közvetítői munka és az ügylet közötti összefüggés kimutatható, nem csak felidézhető. A megbízások egy nyilvántartásban állnak a kikötött jutalékszázalékkal és a lejárattal, a díj pedig ÁFÁ-val és ÁFA nélkül is látszik — ezzel eltűnik a számlázáskor leggyakoribb vitatéma.

Lásd még