Q&A • Ingatlan

Mennyi illetéket kell fizetni lakásvásárláskor Magyarországon?

A visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke. Egy átlagos magyar lakásvásárlásnál ez a vételár 4%-át jelenti — kivéve, ha valamelyik törvényi mentesség vagy kedvezmény alkalmazható.

Rövid válasz

  1. Az illeték mértéke ingatlanonként a forgalmi érték 1 milliárd forintig terjedő részére 4%, az ezt meghaladó részre 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint — Itv. 19. § (1) és 21. §.
  2. Az alap a terhekkel nem csökkentett forgalmi érték, tehát az ingatlanon lévő jelzálogjog nem csökkenti a vevő illetékét.
  3. Cserepótló vételnél az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete — Itv. 21. § (2). Ha a megszerzett lakás értéke kisebb, az ügylet mentes — Itv. 26. § (1) y).
  4. A CSOK vagy CSOK Plusz felhasználásával történő vásárlás teljesen mentes — Itv. 26. § (1a) f). Az Otthon Start önmagában nem ad illetékmentességet.

A mérték és az alap

Az illeték ingatlanonként — lakás esetén lakásonként — számítandó. Tulajdoni hányad szerzésekor az 1 milliárd forintos és a 200 millió forintos összeghatárt a szerzett tulajdoni hányad arányában kell figyelembe venni. A nem lakásnak minősülő ingatlanokra — garázs, tároló, üdülő — az általános szabály vonatkozik. Az illetéket a NAV fizetési meghagyással szabja ki, mégpedig az általa megállapított forgalmi érték alapján, amely eltérhet a szerződéses vételártól.

Számpélda: 60 millió forintos lakás

Nincs mentesség, a vevő önerőből fizet, az ügyvédi munkadíjat 0,5%-kal, a közvetítői jutalékot 3% nettóval számoljuk. Csak az illeték és a földhivatali díj kötött; a másik kettő megállapodás kérdése.

  1. Visszterhes vagyonátruházási illeték: 60 000 000 Ft 4%-a = 2 400 000 Ft.
  2. Ügyvédi munkadíj 0,5%-kal: 300 000 Ft. Jogszabályi tarifa nincs — az Üttv. 28. §-a szerint a megbízási díj szabad megállapodás tárgya, tehát ez kiindulási érték, nem piaci átlag.
  3. Földhivatali eljárási díj a tulajdonjog bejegyzéséért: a változással érintett ingatlanonként 10 600 Ft — 1/2024. (I. 30.) KTM r. 7. § (1).
  4. Vevői mellékköltség összesen: 2 710 600 Ft, azaz a vételár 4,5%-a.
  5. Hozzáadva az ingatlanközvetítői jutalékot, 3% plusz 27% ÁFA — 2 286 000 Ft, amelyet rendszerint az eladó fizet megbízóként —, a teljes tranzakciós költség 4 996 600 Ft, azaz a vételár 8,3%-a.

Mentességek és kedvezmények, amelyek tényleg számítanak

  • Fiatal első lakásszerző 50%-os kedvezménye: annak jár, aki az illetékkötelezettség keletkezésekor még nem töltötte be a 35. életévét és az első lakástulajdonát szerzi meg, feltéve, hogy az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg — Itv. 26. § (6). Tulajdoni hányad szerzésekor a kedvezmény arányos. A 15 milliós értékhatár miatt ez ma már csak a piac szűk szegmensében alkalmazható.
  • Kamatmentes részletfizetés első lakásra: a vagyonszerző kérelmére a NAV — legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónapra — havonta egyenlő részletekben teljesítendő, pótlékmentes részletfizetést engedélyez — Itv. 26. § (15). Ez életkortól és vételártól függetlenül jár.
  • Cserepótló vétel: ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlását megelőző öt éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a forgalmi értékek különbözete — Itv. 21. § (2). A megelőző időszak 2026. január 1-jétől három évről öt évre nőtt.
  • CSOK és CSOK Plusz: a lakás megszerzése családi otthonteremtési kedvezmény felhasználásával, illetve a CSOK Plusz kedvezményes kölcsönnel mentes — Itv. 26. § (1a) f). A mentességet a 2020. december 31. után kötött adásvételi szerződésekre kell alkalmazni, és a NAV utólag kiszabja az illetéket, ha a támogatást visszafizetik — kivéve, ha a gyermekvállalás egészségi ok miatt hiúsult meg.
  • Vállalkozótól vásárolt új lakás: mentes, ha a forgalmi érték a 15 millió forintot nem haladja meg, és 30 millió forintig részleges kedvezmény jár, ha a vevő másik lakás eladását nem igazolja — Itv. 26. § (1) f) és (13).
  • Egyenes ági rokonok között és házastársak egymás közötti visszterhes vagyonátruházása mentes, és mentes a házastársi vagyonközösség megszüntetése is — Itv. 26. §.

Két pont, ahol a becslések elcsúsznak

Először: az Otthon Start önmagában nem keletkeztet illetékmentességet. A NAV 2026. január 30-án közzétett információs füzete a mentességek között nem sorol fel Otthon Start jogcímet — a kedvezményes hitel mellett is a 4%-os főszabály él, kivéve, ha a vásárlás egyébként megfelel valamelyik fenti kedvezménynek.

Másodszor, a cserepótló időablakról: a NAV információs füzete a mentességnél a vásárlást megelőző három évről ír, míg az illetékalap-szabálynál öt évről. A két időablak nem azonos, ezért a 3 és 5 év közötti eladásoknál kérje az eljáró ügyvéd vagy a NAV állásfoglalását, mielőtt bármelyik számra épít.

Hogyan segít ebben a 4property

A 4property ingatlanirodáknak készült szoftver — nem hatósági kalkulátor és nem helyettesíti az ügyvédet. Abban segít, hogy az iroda ugyanazt a számot mondja az első megtekintéskor, mint a szerződéskötéskor: az ingatlanportfólió minden hirdetést a vételárral, a tulajdoni viszonyokkal és a dokumentumokkal együtt tart nyilván, így a költségbecslés mindig az aktuális árból indul; a CRM igényprofiljai pedig rögzítik, hogy az érdeklődő első lakást vesz-e, hitelből vásárol-e és mekkora a kerete, így az iroda azokat az ingatlanokat mutatja meg, amelyeknél a vevő kedvezménye vagy mentessége életben marad.

Lásd még