Milyen dokumentumok kellenek egy ingatlan hirdetéséhez és eladásához?
Az első dokumentum a tulajdoni lap, nem a fotó. Megmutatja, ki írhat alá, mi terheli az ingatlant, és ez az az okirat is, amelyet az ügyvéd a szerződés megszerkesztése előtt ellenőriz.
Rövid válasz
- Kezdje a tulajdoni lappal: az elektronikus dokumentumként szolgáltatott hiteles másolat díja 4 800 forint — 1/2024. (I. 30.) KTM r. 20. § (2).
- Magyarországon az adásvételi szerződést ügyvéd szerkeszti és ellenjegyzi, nem közjegyző. Az ügyvéd ellenőrzi a felek személyazonosságát és a tulajdoni lap tartalmát, és ő adja be a bejegyzési kérelmet a földhivatalhoz.
- A tulajdoni lapon szereplő jelzálogjog nem csökkenti a vevő illetékét: az alap a terhekkel nem csökkentett forgalmi érték.
- A tulajdonjog bejegyzése a változással érintett ingatlanonként 10 600 forint, a jelzálogjog bejegyzése további 20 000 forint — 1/2024. (I. 30.) KTM r. 7. § (1) és (2).
Olvassa el a tulajdoni lapot, mielőtt megírja a hirdetést
A tulajdoni lap megnevezi a tulajdonosokat, leírja az ingatlant, és rögzíti a bejegyzett jogokat és terheket. Ha a hirdetés előtt elolvassa, elkerüli a két legrosszabb forgatókönyvet: olyan adatot hirdetni, amelynek a nyilvántartás ellentmond, és a szerződéskötés előtt egy héttel felfedezni egy tulajdonostársat vagy egy bejegyzett jogot. Azt is meghatározza, mit kell előre elrendezni: a fennálló jelzálogjogot törölni kell, a banki ügyintézés pedig időt vesz igénybe.
Mit dönt el a nyilvántartás a költségekről
- Elektronikus dokumentumként szolgáltatott hiteles tulajdonilap-másolat: 4 800 forint — 1/2024. (I. 30.) KTM r. 20. § (2).
- A tulajdonjog bejegyzése: a változással érintett ingatlanonként 10 600 forint — 7. § (1).
- Jelzálogjog bejegyzése, ha a vevő hitelből vásárol: a változással érintett ingatlanonként további 20 000 forint — 7. § (2).
- Az ügyvédi munkadíj nem szerepel ebben a listában, mert nincs jogszabályi tarifa: az Üttv. 28. §-a szerint a megbízási díj szabad megállapodás tárgya. Kérjen írásos ajánlatot, és tisztázza, hogy tartalmazza-e az ÁFÁ-t, a tulajdoni lap lekérését, a földhivatali beadványt és a hitelhez kapcsolódó esetleges plusz okiratokat.
- A bank saját költségei — értékbecslés, folyósítási jutalék, közjegyzői okirat — ezen felül merülnek fel, bankonként eltérnek, és a hitelajánlat teljes hiteldíj-mutatója mellett külön kérje ki őket.
A hirdetés előtt összeállítandó további iratok
Az alábbi lista irodai gyakorlat, nem törvényi felsorolás: ezt kéri az eljáró ügyvéd és a vevő bankja szinte minden ügyletben. A pontos kört egyeztesse az ügyletet vivő ügyvéddel.
- A tulajdonszerzés alapjául szolgáló okirat — a korábbi adásvételi szerződés, ajándékozási szerződés vagy az öröklést igazoló okirat.
- Minden tulajdonos személyazonosító okmánya, ideértve azt is, akinek a hozzájárulása szükséges az eladáshoz.
- Energetikai tanúsítvány. Az adásvételi ügyletekhez rendszerint bekért okirat, a kiállítása pedig napokat vesz igénybe, ezért a hirdetés indítása előtt rendelje meg, ne akkor, amikor már van vevő.
- Társasházi lakásnál: az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat, valamint a közös képviselő igazolása arról, hogy a közös költség rendezett.
- Bejegyzett jelzálogjog esetén: a bank igazolása a fennálló tartozásról és a törlési engedély, jó előre bekérve, nem a szerződéskötés hetében.
- Ha a vevő cserepótló vételre kíván hivatkozni: az eladott lakás forgalmi értékének igazolása, mivel az illeték alapja a két érték különbözete.
Ellenőrizze a közvetítőt is
Az üzletszerű ingatlanközvetítés a 1993. évi LXXVIII. tv. 64/A. §-a alapján ma is bejelentésköteles tevékenység. A nyilvántartást a vármegyeszékhely szerinti jegyző vezeti, Budapesten a Fővárosi Főjegyző, és nyilvánosan, ingyenesen kereshető az OKNYIR felületén. Az ellenőrzés egy percbe telik, és ugyanabba a rutinba tartozik, mint a tulajdoni lap lekérése.
Hogyan segít ebben a 4property
A 4propertyben minden ingatlanadatlaphoz tartozik dokumentum-ellenőrzőlista, így a közvetítő egy pillantással látja, mi hiányzik még, mielőtt a hirdetés a portálokra kerül. Az ingatlan adatai, a tulajdoni viszonyok és a dokumentumok ugyanazon az adatlapon vannak, ezért a hirdetés, a vevő költségbecslése és a megbízási szerződés ugyanabból a számhalmazból dolgozik. A megtekintések és az utánkövetés ingatlanonként és ügyfelenként naplózódnak, így amikor az ügyvéd nekilát a szerződésnek, az ügylet előzménye egy helyen van, nem három postafiókban.